Nova lei do arrendamento: o que muda para inquilinos e senhorios

A proposta do Governo para mudar a lei do arrendamento está a ser discutida na especialidade no Parlamento, depois de ter sido aprovada na generalidade a 30 de setembro. Prevê despejos mais rápidos, o fim do travão às rendas nos novos contratos, cauções sem limite e mais liberdade para o senhorio não renovar o contrato. Nada disto está em vigor: o texto ainda pode mudar e as regras atuais continuam a aplicar-se.

Em que ponto está

• 9 de julho: o Conselho de Ministros aprova a proposta (Proposta de Lei n.º 103/XVII);

• 30 de setembro: aprovação na generalidade, com os votos a favor de PSD, IL e CDS-PP, a abstenção do Chega e os votos contra de PS, Livre, PCP, BE, PAN e JPP;

• agora: discussão na especialidade, na comissão parlamentar. PSD e Chega acordaram rever, entre outros pontos, as regras das cauções e dos pagamentos antecipados;

• depois: votação final global. Por ser uma lei de autorização legislativa, o Governo terá ainda de aprovar o decreto-lei com as novas regras, que só então entram em vigor.

Ainda não há data para a votação final.

O que a proposta muda

Tema	Lei atual	Proposta
Renda num novo contrato	limitada pela renda do contrato anterior	livre, definida pelas partes
Despejo por falta de pagamento	3 meses de rendas em atraso	2 meses
Atrasos repetidos (mais de 8 dias)	mais de 4 vezes em 12 meses	mais de 3 vezes em 12 meses, ou mais de 4 em 18 meses
Caução	até 2 rendas	sem limite
Rendas pagas adiantadas	até 2	até 3
Não renovar o contrato	na 1.ª renovação, só produz efeitos 3 anos depois do início do contrato	comunicação prévia, sem esse prazo
Direito de preferência na venda	inquilino há mais de 2 anos	inquilino há mais de 3 anos
Duração mínima do contrato	1 ano	mantém-se

O que muda para os inquilinos

• Entrar numa casa pode ficar mais caro: com caução sem limite e até três rendas adiantadas, o valor pedido à entrada pode subir muito.

• Menos margem para atrasos: dois meses de rendas em atraso chegam para o senhorio pedir o despejo, e o processo fica mais curto, sem a fase de execução separada.

• Menos estabilidade: o senhorio pode recusar a renovação logo na primeira, sem esperar três anos.

• A renda em curso não muda por causa disto: nos contratos em vigor, a renda continua a ser atualizada uma vez por ano, com o coeficiente legal.

O que muda para os senhorios

• liberdade para fixar a renda de um novo contrato;

• mais garantias à entrada (caução e rendas adiantadas);

• despejos mais rápidos em caso de incumprimento.

Contratos anteriores a 1990

A proposta mexe também nas rendas antigas. O limite de referência é um rendimento anual do agregado de 64.400 euros:

• acima desse rendimento, a renda pode subir até 1/15 do valor patrimonial tributário da casa;

• abaixo, e para inquilinos com 65 ou mais anos ou com incapacidade igual ou superior a 60%, a renda mantém-se protegida.

Segundo o ministério, quem mudar de regime terá cinco anos de estabilidade.

Fundo de emergência

O Governo anunciou também um Fundo de Emergência Habitacional, gerido pelo IHRU, para apoiar durante até seis meses quem fique sem casa por despejo por incumprimento involuntário ou por violência doméstica. A DECO nota que a proposta entregue no Parlamento não refere este fundo.

O que dizem os críticos

A DECO considera o fim do limite das cauções «um claro retrocesso, já que o limite do valor da caução foi criado, precisamente, para pôr termo a cauções excessivas», e avisa que a nova regra da renovação «poderá significar uma menor estabilidade no arrendamento». Os movimentos pela habitação pedem a reversão da proposta e marcaram um dia nacional de luta a 14 de novembro.

O Governo justifica a proposta com as mais de 250 mil casas vazias no país e com uma subida mediana das rendas de 68% desde 2020, e quer que regras mais previsíveis tragam essas casas para o arrendamento.

Perguntas frequentes

Isto já está em vigor?

Não. A proposta ainda está na especialidade e pode mudar. Até à publicação do decreto-lei, aplicam-se as regras atuais.

O meu senhorio pode pedir já três rendas adiantadas?

Não. Hoje, o limite é de duas rendas adiantadas e duas de caução. Veja o que a lei permite hoje.

A minha renda vai subir com a nova lei?

Nos contratos em curso, não por causa desta proposta. A atualização anual mantém-se e, em 2027, pode ir até 2,56%.

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Fontes: DECO Proteste; Lisboa para Pessoas/Lusa; Postal do Algarve; JN; DN. Proposta sujeita a alterações; informação válida à data de publicação.