Contrato de arrendamento: cláusulas essenciais e registo nas Finanças
Contrato de arrendamento: cláusulas essenciais, prazos e renovação, atualização da renda e registo nas Finanças passo a passo.
Um contrato de arrendamento para habitação tem de ser escrito e identificar as partes, a casa, a renda, o prazo e a licença de utilização. Depois de assinado, o senhorio tem de o comunicar às Finanças até ao fim do mês seguinte ao início e pagar o Imposto do Selo, de 10% de uma renda. Um contrato bem feito evita a maioria dos conflitos entre senhorio e inquilino.
Cláusulas essenciais
Identificação: nomes, NIF e moradas de senhorio, inquilino e fiador, se houver.
Imóvel: morada, artigo matricial, licença de utilização e certificado energético.
Fim: habitação permanente ou não permanente (por exemplo, estudantes).
Renda: valor, data e forma de pagamento.
Prazo: duração inicial e regras de renovação.
Caução e rendas antecipadas: até duas rendas cada.
Despesas: quem paga condomínio, água, luz, gás e internet.
Obras: o que cabe a cada parte e se o inquilino pode fazer alterações.
Inventário: lista dos móveis e equipamentos, com fotos.
Prazos e renovação
| Regra | Habitação permanente |
|---|---|
| Prazo mínimo | 1 ano |
| Renovação automática | Por períodos sucessivos, em regra de 3 anos, salvo outra estipulação |
| Oposição à renovação pelo senhorio | Com a antecedência prevista na lei, conforme a duração |
| Denúncia pelo inquilino | Possível depois de um terço do prazo, com pré-aviso |
Atualização da renda
Se o contrato o permitir, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com o coeficiente publicado pelo INE. Em 2026, o coeficiente é de 1,0224, ou seja, até 2,24%. O senhorio tem de comunicar a atualização por escrito, com antecedência.
Registo nas Finanças, passo a passo
no Portal das Finanças, aceda a «Arrendamento» e «Comunicação de contrato»;
preencha os dados e anexe o contrato assinado em PDF;
pague o Imposto do Selo indicado;
emita os recibos eletrónicos de renda todos os meses.
Com o contrato comunicado, o inquilino pode deduzir as rendas no IRS e o senhorio pode usar as taxas reduzidas de IRS, como a de 10% para rendas até ao limite.
Cláusulas a evitar
caução ou rendas antecipadas acima do limite legal;
proibir o inquilino de receber visitas ou de ter a família em casa;
renúncia a direitos que a lei protege.
No fim do contrato
Combine por escrito a data de entrega das chaves e faça a vistoria com o inquilino, comparando com o inventário e as fotos do início. A caução deve ser devolvida, descontando apenas rendas em falta ou estragos que vão além do uso normal.
Perguntas frequentes
Há um modelo oficial de contrato?
Não é obrigatório usar um modelo, mas há minutas disponíveis em várias entidades. Adapte sempre ao seu caso.
O que acontece se o contrato não for comunicado às Finanças?
O senhorio fica sujeito a coima e o inquilino não consegue deduzir as rendas.
Preciso de reconhecer as assinaturas?
Não é obrigatório, mas o contrato deve ter as assinaturas de todas as partes.
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Fontes: Código Civil, artigos 1069.º, 1076.º, 1095.º a 1098.º; Código do Imposto do Selo; Aviso do INE com o coeficiente de atualização de rendas para 2026. Informação válida à data de publicação.
