Vender casa com crédito por pagar: como funciona
Vender casa com crédito por pagar: declaração de dívida, distrate, comissão de reembolso, custos e reinvestimento das mais-valias.
Pode vender uma casa com crédito habitação por pagar: na escritura, parte do dinheiro do comprador paga a dívida ao banco, que cancela a hipoteca, e o resto fica para si. É a situação mais comum em Portugal. Para correr bem, peça cedo ao banco a declaração de dívida, conte com a comissão de reembolso antecipado e combine com o banco a presença na escritura.
Como funciona
Declaração de dívida: peça ao banco o valor exato em dívida, com a data prevista da escritura.
Aviso ao banco: informe que vai liquidar o crédito, com pelo menos dez dias úteis de antecedência em taxa variável, ou trinta em taxa fixa.
Escritura: o banco do vendedor recebe o valor em dívida e emite o distrate, o documento que cancela a hipoteca.
Registo: o cancelamento da hipoteca é registado na conservatória, normalmente no próprio ato.
Se o comprador também pedir crédito, os dois bancos coordenam-se para estarem presentes ou representados na escritura.
Custos para o vendedor
| Custo | Valor |
|---|---|
| Comissão de reembolso antecipado | Até 0,5% do capital (taxa variável) ou 2% (taxa fixa), mais Imposto do Selo sobre a comissão |
| Distrate e cancelamento da hipoteca | Conforme o preçário do banco e os emolumentos do registo |
| Certificado energético | Obrigatório para vender |
| Comissão da imobiliária, se houver | Conforme o contrato de mediação |
E se o preço não chegar para pagar a dívida?
Se o valor da venda for inferior à dívida, tem de pagar a diferença com dinheiro próprio ou negociar com o banco. Em situações de dificuldade, fale com o banco cedo: há soluções antes de chegar à penhora. Leia o guia sobre o que fazer se não consegue pagar a prestação.
Vender e comprar outra casa
Mais-valias: se reinvestir o valor da venda noutra habitação própria e permanente, nos prazos legais, pode ficar isento de IRS sobre a mais-valia.
Reinvestimento e dívida: o valor que conta para o reinvestimento é o da venda menos o capital em dívida que pagou.
Crédito-ponte: alguns bancos permitem comprar antes de vender, com condições próprias.
Saiba como declarar no artigo sobre compra, venda e reinvestimento no IRS.
Antes de pôr à venda
peça a declaração de dívida e simule o valor que fica livre depois de pagar o banco;
reúna caderneta, certidão permanente, licença de utilização e certificado energético;
confirme se há dívidas ao condomínio;
defina um preço que cubra a dívida, os custos e a próxima casa.
Perguntas frequentes
Preciso de autorização do banco para vender?
Não precisa de autorização para vender, mas a hipoteca só é cancelada quando a dívida for paga.
O comprador pode ficar com o meu crédito?
Em regra não. O comprador faz o seu próprio crédito, e o seu é liquidado na escritura.
Quanto tempo demora o distrate?
Peça-o com pelo menos duas semanas de antecedência, para não atrasar a escritura.
Vender a sua casa
Quando tiver a declaração de dívida, anuncie grátis no Portal Casa. Leia também se vale a pena fazer obras antes de vender.
Fontes: Decreto-Lei n.º 74-A/2017; Código do IRS, artigo 10.º. Informação válida à data de publicação.
