Garantia pública em 2027: como preparar compradores jovens
Garantia pública em 2027: o que se sabe e como os consultores devem preparar compradores jovens até ao fim do ano.
A proposta de Orçamento do Estado para 2027 indica que o Governo quer manter a garantia pública para jovens, mas, até a lei sair, a medida só cobre contratos de crédito assinados até 31 de dezembro de 2026. Para os consultores, a regra é simples: quem já tem casa escolhida deve tentar fechar este ano; quem ainda está a procurar deve preparar o crédito para os dois cenários. Com as novas regras do crédito, qualificar o comprador antes da visita é mais importante do que nunca.
O que se sabe sobre 2027
| Medida | Situação a 14 de outubro |
|---|---|
| Garantia pública | Intenção de manter; prazo atual até 31/12/2026 |
| IMT Jovem | Isenção total proposta até 338.141 € |
| Taxa de esforço máxima | 45% desde 1 de agosto |
| Prazo máximo do crédito | 40 anos até aos 35 anos |
Segmentar os compradores jovens
Com casa escolhida e crédito aprovado: acelerar a escritura em 2026.
Com crédito em análise: acompanhar o banco todas as semanas e preparar a documentação da casa.
Ainda à procura: pré-aprovação do crédito antes de marcar visitas.
Perto do limite de idade: atenção ao dia em que fazem 36 anos; o requisito é verificado na data do contrato.
Checklist para o comprador
declaração de IRS e recibos de vencimento recentes;
simulação em dois ou três bancos aderentes;
confirmação de que cumpre a taxa de esforço de 45% com margem;
reserva para impostos e despesas, se o preço passar o limite do IMT Jovem;
dinheiro para avaliação, escritura e registos, que a garantia não cobre.
Prazos realistas até dezembro
Entre a proposta aceite e a escritura passam, em regra, seis a dez semanas: aprovação do crédito, avaliação, documentação e marcação da escritura. Uma proposta aceite em meados de novembro já pode não chegar a tempo. Diga-o ao comprador com franqueza.
Se a escritura passar para 2027
Se a garantia for prolongada, o processo continua. Se não for, o comprador vai precisar de entrada própria, normalmente 10% do valor, mais custos. Prepare alternativas: casas mais baratas, um segundo titular ou ajuda familiar.
Comunicar com vendedores
Muitos compradores jovens vão querer fechar até dezembro. Explique aos vendedores que um comprador com crédito pré-aprovado e prazo apertado é uma oportunidade de vender depressa, desde que o preço seja realista.
Um guião para a conversa
Explique ao comprador, logo no início, o que se sabe e o que ainda falta saber. A franqueza cria confiança.
Perguntas frequentes
A garantia pública conta para a taxa de esforço?
Não muda a análise: o banco avalia a capacidade de pagamento da mesma forma.
Um casal com um membro acima dos 35 anos pode usar?
As regras aplicam-se a cada comprador. Confirme com o banco como trata compras em conjunto.
Os bancos ainda têm verba?
Depois do reforço de setembro, sim, mas pode variar entre bancos.
Ferramentas para consultores
Use o painel Portal Casa PRO para acompanhar os seus compradores. Leia também como qualificar compradores e o que muda com o OE2027.
Fontes: Decreto-Lei n.º 44/2024; Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2027; Banco de Portugal. Informação válida à data de publicação.