Novas regras do crédito: como qualificar compradores antes da visita

Com as novas regras do Banco de Portugal, a partir de 1 de agosto de 2026, os compradores passam a ter um limite de taxa de esforço de 45%, em vez de 50%, e prazos máximos fixados só pela idade. Para o consultor, isto torna a pré-aprovação do crédito antes da visita mais importante do que nunca. Um comprador que contava com a aprovação em julho pode deixar de a ter em agosto.

O que muda a 1 de agosto

Regra	Até julho	Desde 1 de agosto
Taxa de esforço máxima	50%	45%
Prazo máximo	Limites por idade e regra do prazo médio dos contratos	40 anos até aos 35; 35 anos acima dos 35
LTV (habitação própria)	90%	90%
Imóveis dos próprios bancos a 100%	Exceção permitida	A exceção acaba

A taxa de esforço é avaliada pela data da análise de solvabilidade feita pelo banco. Os processos que ficarem para agosto já seguem as regras novas.

Porque qualificar antes da visita

• evita visitas a casas que o comprador não consegue financiar;

• dá força à proposta junto do vendedor;

• reduz o risco de o negócio cair entre o CPCV e a escritura;

• poupa tempo ao consultor e ao proprietário.

Perguntas de qualificação

1. Já tem uma simulação ou pré-aprovação de um banco? De quando?

2. Quanto tem para a entrada e para os impostos?

3. Que outros créditos tem neste momento?

4. Qual a idade dos titulares? (afeta o prazo máximo)

5. Vai usar a garantia pública ou o IMT Jovem?

Como apoiar o comprador

• tenha contactos de intermediários de crédito autorizados pelo Banco de Portugal;

• explique que uma simulação de junho pode já não valer em agosto;

• no CPCV, recomende uma cláusula de condição de crédito com prazo realista;

• ajude a juntar os documentos do imóvel cedo, para acelerar a avaliação bancária.

Impacto nos preços e no ritmo

Com limites mais apertados, alguns compradores vão ver o valor máximo do crédito descer. Em casas no topo do orçamento dos jovens, pode haver mais negociação. Para quem vende, preços ajustados à capacidade real dos compradores vão fazer mais diferença.

Um exemplo

Um comprador de 38 anos, com 2.000 euros líquidos por mês e sem outros créditos, podia em julho ter uma prestação até 1.000 euros. Desde agosto, o máximo passa a 900 euros. A 35 anos e com uma taxa perto de 3,5%, isso significa um empréstimo cerca de 24.000 euros mais baixo.

Perguntas frequentes

Um crédito aprovado em julho tem de ser reavaliado?

As regras aplicam-se pela data da avaliação de solvabilidade. Se o banco já a fez antes de agosto, conta essa avaliação; confirme com o banco.

Os bancos podem abrir exceções?

Sim, de forma limitada: uma parte do crédito concedido em cada semestre pode ficar fora dos limites.

As regras aplicam-se ao crédito pessoal?

Sim, a recomendação abrange também o crédito ao consumo.

Ferramentas para o consultor

No painel PRO do Portal Casa, acompanhe os contactos e as visitas de cada imóvel. Leia também o resumo das novas regras do Banco de Portugal.

Fontes: Banco de Portugal, Recomendação anunciada a 2 de julho de 2026, bportugal.pt. Informação válida à data de publicação.