Documentos para vender casa: a lista completa
Caderneta predial, certidão permanente, certificado energético e mais: onde pedir cada documento para vender casa, custo e validade.
Para vender casa em Portugal precisa, no mínimo, da caderneta predial, da certidão permanente do registo predial, do certificado energético e dos documentos de identificação dos donos. Conforme o caso, junta-se a declaração do condomínio, a declaração do banco sobre o crédito, a licença de utilização e a ficha técnica da habitação. Tratar disto antes de pôr a casa à venda evita atrasos no contrato-promessa e na escritura.
Lista de documentos para vender casa
| Documento | Onde se pede | Custo aproximado | Validade |
|---|---|---|---|
| Caderneta predial | Portal das Finanças | Grátis | Enquanto os dados estiverem atuais |
| Certidão permanente do registo predial | Predial Online ou conservatória | 15 € online | 6 meses |
| Certificado energético | Perito qualificado da ADENE | Cerca de 150 € a 300 € | 10 anos |
| Declaração de encargos do condomínio | Administração do condomínio | Normalmente grátis | Deve ser recente |
| Declaração de dívida do crédito | Banco do crédito habitação | Varia com o banco | Curta (pedida perto da escritura) |
| Licença de utilização | Câmara Municipal | Taxa da câmara, se pedir cópia | Não caduca |
| Ficha técnica da habitação | Câmara Municipal ou construtor | Taxa da câmara, se pedir cópia | Não caduca |
Os documentos um a um
Caderneta predial
Identifica o imóvel nas Finanças: artigo matricial, área, tipologia e valor patrimonial tributário. Descarrega-se no Portal das Finanças, em «Imóveis», sem custos. Confirme que a área e a tipologia batem certo com a casa real: diferenças podem atrasar a escritura e assustar o banco do comprador.
Certidão permanente do registo predial
Mostra quem é o dono registado e se há hipotecas, penhoras ou outros ónus. Pede-se no site Predial Online por 15 euros e o acesso fica válido durante seis meses. Basta dar o código ao comprador, ao banco ou a quem faz a escritura.
Certificado energético
É obrigatório para vender e tem de existir antes de anunciar a casa: a classe energética deve aparecer no anúncio. É emitido por um perito qualificado pela ADENE, que visita o imóvel. O preço depende da área e da zona; peça dois ou três orçamentos. Para habitação, é válido dez anos.
Declaração de encargos do condomínio
Num apartamento, o vendedor tem de entregar uma declaração da administração do condomínio com as dívidas que existam e as obras já aprovadas. A administração tem dez dias para a passar. Se houver quotas em atraso, convém pagá-las antes da escritura ou combinar no contrato quem as paga.
Declaração do banco, se ainda tem crédito
Se a casa tem hipoteca, peça ao banco a declaração com o valor em dívida à data da escritura. Na escritura, parte do preço paga o crédito e o banco assina o distrate, que permite cancelar a hipoteca. Explicamos tudo em vender casa com crédito por pagar.
Licença de utilização e ficha técnica
A licença de utilização prova que a casa pode ser usada para habitação. A ficha técnica da habitação descreve a construção e existe nas casas licenciadas desde 2004. Desde 2024, com o Simplex Urbanístico, a lei deixou de obrigar o notário a confirmá-las na escritura. Mesmo assim, os bancos e os compradores costumam pedi-las, por isso tenha cópias à mão. Se não as encontrar, peça uma segunda via na câmara.
Documentos dos proprietários
Cartão de cidadão ou passaporte e NIF de todos os donos. Se for casado, o cônjuge pode ter de autorizar a venda, conforme o regime de bens. Numa herança, é preciso a habilitação de herdeiros e o acordo de todos. Se uma empresa vende, junta-se a certidão permanente da empresa.
Erros que atrasam a venda
Áreas diferentes na caderneta, no registo e na realidade, por exemplo marquises ou sótãos não legalizados.
Registo em nome de outra pessoa, como um familiar que já morreu, sem a herança tratada.
Certidão permanente caducada no dia da escritura.
Anunciar sem certificado energético, o que pode dar coima.
Esquecer o direito de preferência do inquilino, quando a casa está arrendada há mais de dois anos.
Vender sem agência: o que fica a seu cargo
Sem mediador, é o vendedor que reúne os documentos, marca as visitas e trata do contrato-promessa (CPCV). A escritura pode ser feita num notário, num balcão Casa Pronta ou com um advogado ou solicitador, através de documento particular autenticado. Comece por saber quanto vale a sua casa para pôr um preço realista e depois anuncie no Portal Casa.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a reunir os documentos?
Caderneta e certidão permanente obtêm-se no mesmo dia, online. O certificado energético demora normalmente uma a duas semanas. A declaração do condomínio tem um prazo de dez dias. Conte com duas a três semanas no total.
Quem paga os documentos?
Os documentos do imóvel ficam normalmente a cargo do vendedor. O IMT, o imposto do selo e os custos do registo da compra são do comprador.
Tenho de pagar impostos quando vendo?
Se vender por mais do que comprou, pode haver mais-valias, que se declaram no IRS do ano seguinte. Há isenção se reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente, dentro dos prazos da lei.
Fontes: Portal das Finanças; Predial Online (IRN); ADENE; Código Civil (artigo 1424.º-A, introduzido pela Lei n.º 8/2022); Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico). Confirme os requisitos do seu caso com quem faz a escritura. Informação válida à data de publicação.
