Comprar casa em planta: riscos, garantias e como se proteger
Comprar casa em planta: vantagens, riscos e como se proteger com licença, CPCV, garantia bancária e registo provisório.
Comprar casa em planta pode sair mais barato e permite escolher acabamentos, mas tem riscos: atrasos na obra, alterações ao projeto e, no pior caso, a falência do promotor. Para se proteger, confirme a licença de construção, faça um CPCV detalhado, peça uma garantia bancária para o sinal e registe provisoriamente a aquisição. Com estas cautelas, o risco baixa muito.
Vantagens e riscos
| Vantagens | Riscos |
|---|---|
| Preço muitas vezes abaixo da casa pronta | Atrasos na conclusão da obra |
| Escolha de acabamentos e da fração | Alterações ao projeto ou às áreas |
| Casa nova, com boa eficiência energética | Falência do promotor |
| Pagamento faseado | Sinal perdido sem garantias |
O que verificar antes de assinar
Licença de construção: peça o número do alvará e confirme na câmara municipal.
Promotor: obras anteriores, prazos cumpridos e situação financeira.
Certidão permanente do terreno: hipotecas e outros ónus.
Projeto: plantas, áreas, materiais e lugar de estacionamento.
Financiamento da obra: se há hipoteca de um banco sobre o terreno, como é que a sua fração vai ser libertada.
O que o CPCV deve ter
identificação exata da fração, com área e tipologia;
preço total e calendário dos pagamentos;
prazo para a conclusão e para a escritura;
penalizações por atraso do promotor;
lista de acabamentos, anexada ao contrato;
tolerância máxima nas áreas;
reconhecimento presencial das assinaturas.
Proteger o dinheiro do sinal
O sinal pode chegar a 20% ou 30% do preço. Peça uma garantia bancária ou um seguro-caução, que devolve o dinheiro se o promotor não cumprir. Pode também fazer o registo provisório da aquisição na Conservatória, que dá prioridade ao comprador sobre outros credores.
Se o negócio não avançar por culpa do promotor, tem direito ao dobro do sinal, salvo outra regra no contrato.
Crédito habitação para casas em planta
O banco só concede o crédito perto da escritura, depois de avaliar a casa pronta. Entretanto, os juros podem mudar. Faça as contas com margem e confirme que cumpre a taxa de esforço máxima de 45% no momento da escritura.
IVA a 6% na construção
O Decreto-Lei n.º 97/2026 aplica IVA a 6% à construção de casas vendidas até 660.982 euros. Pergunte ao promotor se a obra está abrangida e se a poupança se reflete no preço.
Visitar a obra
Peça para visitar a obra em várias fases e tire fotografias. Antes da escritura, faça uma vistoria cuidada à casa pronta e registe por escrito todos os defeitos que encontrar. O promotor deve corrigi-los antes ou depois da escritura, em prazo acordado.
Perguntas frequentes
Posso vender a posição antes da escritura?
Só se o CPCV permitir a cessão da posição contratual.
O que acontece se a obra atrasar muito?
Depende do contrato. Por isso, exija prazos e penalizações claros.
A casa nova tem garantia?
Sim. Os defeitos de construção têm garantia de cinco anos para os elementos estruturais e três anos para os restantes.
Comprar com segurança
Leia o que acontece ao sinal se o negócio não avançar e veja casas à venda no Portal Casa.
Fontes: Código Civil, artigos 410.º, 442.º e 1225.º; Decreto-Lei n.º 84/2021; Decreto-Lei n.º 97/2026. Informação válida à data de publicação.
