CPCV e sinal: o que acontece se o negócio não avançar
CPCV e sinal: o que acontece se o comprador ou o vendedor desistir, a cláusula de crédito e o que não pode faltar no contrato.
No contrato-promessa de compra e venda (CPCV), o sinal é o dinheiro que o comprador entrega para garantir o negócio. Se o comprador desistir sem motivo, perde o sinal; se for o vendedor a falhar, tem de devolver o sinal em dobro. É esta a regra do Código Civil, salvo se o contrato disser outra coisa. Por isso, o que se escreve no CPCV conta tanto como a escritura.
O que é o CPCV
O CPCV é o acordo em que comprador e vendedor se comprometem a fazer a escritura mais tarde, com o preço, o prazo e as condições já fixados. Serve para dar tempo ao comprador de tratar do crédito e ao vendedor de reunir os documentos.
Para casas, a lei exige que o CPCV seja escrito, com as assinaturas reconhecidas presencialmente e a indicação da licença de utilização. Um advogado, solicitador ou notário pode tratar do reconhecimento.
Como funciona o sinal
Não há um valor fixado na lei. Na prática, o sinal fica muitas vezes entre 10% e 20% do preço, e é descontado no valor final na escritura.
| Quem falha | Consequência (regra geral) |
|---|---|
| Comprador desiste sem justificação | Perde o sinal entregue |
| Vendedor desiste ou vende a outro | Devolve o sinal em dobro |
| Negócio falha por condição prevista no contrato | Aplica-se o que o CPCV disser, muitas vezes a devolução simples |
E se o banco recusar o crédito?
Se o CPCV não tiver uma cláusula sobre isso, o comprador pode perder o sinal. Por isso, quem precisa de crédito deve incluir uma condição de aprovação do financiamento: se o banco recusar, dentro de um prazo, o sinal é devolvido.
Cláusulas que não podem faltar
Identificação completa: partes, imóvel, artigo matricial e descrição no registo predial.
Preço e pagamentos: valor do sinal, reforços e montante a pagar na escritura.
Prazo da escritura e quem a marca.
Condição de crédito, com prazo para a resposta do banco.
Estado da casa: livre de pessoas, ónus e dívidas ao condomínio.
Execução específica: permite pedir a um tribunal que faça valer a venda se a outra parte se recusar.
Cuidados antes de assinar
confirme na certidão permanente quem é o dono e se há hipotecas ou penhoras;
peça uma simulação de crédito antes de entregar o sinal;
pague o sinal por transferência, nunca em dinheiro vivo;
se receber as chaves antes da escritura, saiba que pode ter de pagar o IMT logo nessa altura.
Perguntas frequentes
Posso desistir do CPCV?
Pode, mas em regra perde o sinal. Só recupera o dinheiro se o contrato o previr ou se a culpa for do vendedor.
O sinal paga impostos?
O sinal em si não paga imposto. O IMT e o Imposto do Selo pagam-se antes da escritura ou, se a casa for entregue mais cedo, nessa altura.
Preciso de advogado para o CPCV?
Não é obrigatório, mas é recomendável, sobretudo para rever as cláusulas de crédito e de prazo.
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Fontes: Código Civil, artigos 410.º, 442.º e 830.º. Informação válida à data de publicação.
