Usufruto, nua-propriedade e direito de habitação: diferenças

Na nua-propriedade, a pessoa é dona da casa mas não a pode usar; quem tem o usufruto pode viver nela ou arrendá-la e ficar com as rendas. O direito de habitação é mais limitado: dá apenas o direito de viver na casa, sem a arrendar. Estas figuras aparecem muito em heranças e doações de pais para filhos e mudam o valor da casa num negócio.

As três figuras

Direito	O que permite	Exemplo
Usufruto	Usar a casa e ficar com os frutos (rendas)	Os pais doam a casa e ficam com o usufruto
Nua-propriedade	Ser dono, sem usar; fica com a propriedade plena quando o usufruto acaba	Os filhos que recebem a casa doada
Direito de habitação	Viver na casa, com a família, sem a arrendar	O cônjuge sobrevivo na casa de morada de família

Quando acaba o usufruto

O usufruto pode ser vitalício ou ter um prazo. Acaba, por exemplo, com a morte do usufrutuário ou no fim do prazo. Nessa altura, o nu-proprietário passa a ter a propriedade plena, sem novo imposto sobre a consolidação, nos casos previstos na lei.

Quem paga o quê

• IMI: é pago pelo usufrutuário.

• Obras de conservação ordinária: cabem ao usufrutuário.

• Obras de reparação extraordinária: em regra, cabem ao nu-proprietário.

• Condomínio: despesas correntes, em regra, ao usufrutuário.

Comprar a nua-propriedade

Há quem compre a nua-propriedade de uma casa com usufrutuário vitalício por um preço mais baixo, esperando ter a casa plena no futuro. O preço depende da idade do usufrutuário: quanto mais novo, mais vale o usufruto e menos vale a nua-propriedade. Leia a análise sobre comprar casa com usufrutuário vitalício.

Como se calcula o valor fiscal

Para efeitos de IMT e Imposto do Selo, o valor do usufruto é uma percentagem do valor da casa, que diminui com a idade do usufrutuário. A nua-propriedade vale a diferença.

Idade do usufrutuário	Valor do usufruto
Menos de 20 anos	80%
De 40 a 49 anos	50%
De 60 a 69 anos	30%
80 anos ou mais	10%

A tabela completa está no Código do IMT. Usufrutos com prazo têm regras próprias.

Registo

O usufruto, a nua-propriedade e o direito de habitação devem ser registados na conservatória do registo predial. A certidão permanente mostra se uma casa tem algum destes direitos. Confirme sempre antes de comprar: um usufruto registado vale contra o novo dono.

Perguntas frequentes

O nu-proprietário pode vender a casa?

Pode vender a nua-propriedade, mas o comprador fica sujeito ao usufruto até este acabar.

O usufrutuário pode arrendar a casa?

Sim, e fica com as rendas. Com direito de habitação, não pode.

Doar com reserva de usufruto paga imposto?

Entre pais e filhos, a doação está isenta do Imposto do Selo de 10%, mas o Imposto do Selo de 0,8% sobre imóveis pode ser devido.

Planear com segurança

Antes de uma doação ou compra destas, peça apoio jurídico. Se procura casa, veja casas à venda no Portal Casa e leia sobre partilhas e habilitação de herdeiros.

Fontes: Código Civil, artigos 1439.º a 1490.º; Código do IMT, artigo 13.º. Informação válida à data de publicação.