Novos regimes de arrendamento entram em vigor: o que muda a 1 de setembro
RSAA em vigor a 1 de setembro: isenção total de IRS para rendas até um limite por concelho. Compare com a taxa de 10%.
Entra hoje em vigor o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Os senhorios que arrendarem casas com rendas até um limite fixado por concelho e tipologia ficam totalmente isentos de IRS sobre essas rendas. Os contratos têm de durar pelo menos três anos, no caso de habitação permanente. Arranca também o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), pensado para projetos de maior dimensão.
Como funciona o RSAA
Isenção: IRS (ou IRC) a zero sobre as rendas dos contratos abrangidos.
Limite de renda: definido por concelho e tipologia, com base nas rendas medianas do INE. Os valores são fixados em portaria.
Majorações: o limite pode subir 10% se a casa tiver estacionamento privativo e mais 10% com certificado energético de classe A ou superior.
Duração mínima: três anos para habitação permanente; três meses para residência temporária, como estudantes.
Contratos abrangidos: novos contratos e renovações que cumpram as condições.
RSAA ou taxa de 10%?
| RSAA | Taxa autónoma de 10% | |
|---|---|---|
| IRS sobre as rendas | 0% | 10% |
| Limite de renda | Por concelho e tipologia (mais baixo) | 2.300 € por mês |
| Duração mínima | 3 anos (habitação permanente) | Regras gerais |
| Para quem compensa | Onde a renda de mercado está perto do limite | Onde as rendas de mercado estão bem acima do limite do RSAA |
Um exemplo
Se o limite do RSAA para um T2 for de 1.000 euros e a renda de mercado for de 1.100 euros, pode compensar baixar a renda para 1.000 euros sem IRS: recebe 12.000 euros líquidos de imposto por ano, contra cerca de 11.880 euros com a renda de mercado e 10% de IRS (antes de despesas). Se a renda de mercado for de 1.500 euros, a taxa de 10% compensa mais.
E os CIA?
Os Contratos de Investimento para Arrendamento destinam-se a investidores que construam ou reabilitem casas para arrendamento habitacional em maior escala, com benefícios definidos em contrato com o Estado. Os pormenores dependem de regulamentação.
O que fazer se é senhorio
aguarde a publicação dos limites de renda do seu concelho;
compare o RSAA com a taxa de 10% para a sua casa;
se aderir, faça um contrato de pelo menos três anos e comunique-o às Finanças;
emita os recibos eletrónicos todos os meses.
Para os inquilinos
O RSAA pode trazer mais casas com rendas abaixo do mercado, sobretudo nos concelhos onde a diferença para os limites é pequena. Ao procurar casa, pergunte ao senhorio se o contrato fica no regime e confirme a duração.
Perguntas frequentes
Contratos antigos podem passar para o RSAA?
As renovações que cumpram as condições podem ser abrangidas. Confirme o seu caso nas Finanças.
O inquilino tem de cumprir requisitos?
O regime centra-se na renda e na duração do contrato. Confirme se a portaria acrescenta condições.
A isenção acaba em algum ano?
O diploma não fixa uma data de fim para a isenção do RSAA.
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Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República). Informação válida à data de publicação.
