Licença de utilização e ficha técnica: o que pedir ao vendedor
Licença de utilização e ficha técnica deixaram de ser exigidas na escritura com o Simplex. Saiba porque deve pedi-las na mesma.
Desde março de 2024, com o Simplex urbanístico, a licença de utilização e a ficha técnica da habitação deixaram de ser obrigatórias na escritura de compra e venda. Mas continuam a ser a melhor prova de que a casa foi construída e alterada dentro da lei. Por isso, quem compra deve pedi-las ao vendedor antes de assinar o contrato-promessa.
O que mudou com o Simplex
O Decreto-Lei n.º 10/2024 simplificou o licenciamento e, a partir de 4 de março de 2024, o notário deixou de exigir a autorização de utilização e a ficha técnica para fazer a escritura. O objetivo era acelerar os negócios, mas o risco passou para o comprador: se a casa tiver obras ilegais, o problema passa a ser dele.
Licença (autorização) de utilização
A autorização de utilização, conhecida como licença de utilização, é emitida pela câmara municipal e confirma que o edifício pode ser usado para o fim indicado, por exemplo habitação. Peça-a porque:
mostra que a construção foi aprovada pela câmara;
confirma o uso: uma fração licenciada como comércio não é uma casa;
muitos bancos continuam a pedi-la para o crédito habitação.
Os prédios construídos antes de 1951 em zonas onde não era exigida licença podem não a ter. Nesse caso, o vendedor pode pedir à câmara uma certidão que o confirme.
Ficha técnica da habitação
A ficha técnica descreve a casa como foi construída: materiais, áreas, instalações, equipamentos e quem construiu. Existe para casas licenciadas desde 2004. É útil para:
conferir áreas e tipologia com o que está anunciado;
saber os materiais das paredes, janelas e canalização;
planear obras sem surpresas.
O que pedir ao vendedor: lista
| Documento | Onde se obtém |
|---|---|
| Caderneta predial | Portal das Finanças |
| Certidão permanente do registo predial | Conservatória ou online |
| Licença de utilização | Câmara municipal |
| Ficha técnica da habitação (desde 2004) | Câmara municipal ou promotor |
| Certificado energético | Perito qualificado (ADENE) |
| Declaração de dívidas ao condomínio | Administração do condomínio |
Como confirmar que a casa está legal
compare a planta da câmara com a casa real: marquises, anexos e quartos a mais são os casos mais comuns;
confira as áreas da caderneta, da certidão e do anúncio;
na dúvida, peça a consulta do processo de obra na câmara ou contrate um técnico.
Se encontrar obras não licenciadas, negocie: pode pedir ao vendedor que as legalize antes da escritura ou ajustar o preço. Saiba mais no artigo sobre casas com construções ilegais.
Perguntas frequentes
Posso comprar uma casa sem licença de utilização?
A escritura pode ser feita, mas fica com o risco de ter de legalizar a casa e de ter dificuldade no crédito ou numa venda futura.
O banco aceita a casa sem licença?
Depende do banco. Muitos continuam a pedir prova de que a casa está licenciada antes de aprovar o crédito.
Quanto custa pedir uma segunda via à câmara?
Depende de cada câmara. Consulte a tabela de taxas do município.
Comprar com segurança
Antes de visitar, procure casas à venda no Portal Casa e peça os documentos logo no primeiro contacto. Veja também a checklist para comprar casa.
Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex urbanístico); Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. Informação válida à data de publicação.
