Garantia pública para jovens: como usar passo a passo em 2026

A garantia pública permite a quem tem entre 18 e 35 anos comprar a primeira casa com crédito até 100% do valor, sem dar entrada. O Estado fica como fiador de até 15% do valor da compra. Em 2026 continua disponível para contratos assinados até 31 de dezembro, mas cada banco tem um montante próprio, que pode esgotar. Este guia explica quem pode usar, o que o banco vai pedir e a ordem certa para tratar de tudo.

O que é a garantia pública para jovens

Os bancos emprestam, em regra, até 90% do valor da casa para habitação própria e permanente. Os outros 10% (a entrada) mais os impostos e custos da escritura saem do bolso do comprador. É esta entrada que trava muitos jovens.

Com a garantia pública, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, o Estado garante ao banco até 15% do valor da transação. Assim, o banco pode financiar até 100%. A garantia acaba quando estiver amortizada a parte do empréstimo que ela cobre.

Quem pode usar a garantia pública

Tem de cumprir todas estas condições:

• Idade: entre 18 e 35 anos, inclusive.

• Domicílio fiscal em Portugal.

• Primeira casa: não pode ser proprietário de outro imóvel de habitação.

• Rendimento: até ao 8.º escalão do IRS.

• Preço da casa: até 450.000 euros.

• Finalidade: habitação própria e permanente. Não serve para casa de férias nem para arrendar.

• Situação regularizada nas Finanças e na Segurança Social.

Garantia pública passo a passo

1. Faça as contas antes de procurar casa

A garantia resolve a entrada, mas não a prestação. O banco vai calcular a sua taxa de esforço, isto é, o peso de todas as prestações no seu rendimento líquido. Atualmente, o limite recomendado pelo Banco de Portugal é de 50%, calculado com uma subida de juros simulada. Na prática, convém ficar bem abaixo.

Não se esqueça dos custos que ficam fora do empréstimo:

• Escritura e registos, ou o Casa Pronta.

• Avaliação bancária e comissões de abertura.

• Seguros de vida e multirriscos.

• IMT e Imposto do Selo, se não estiver isento.

No nosso artigo sobre custos escondidos na compra de casa tem a lista completa.

2. Confirme a isenção do IMT Jovem

Em 2026, quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente fica isento de IMT e de Imposto do Selo na compra até 330.539 euros. Entre esse valor e 660.982 euros há isenção parcial. Somada à garantia, esta isenção reduz muito o dinheiro que precisa de ter no dia da escritura. Veja como calcular no guia do IMT.

3. Peça simulações a vários bancos

A garantia só funciona com bancos que aderiram ao protocolo com o Estado, e cada banco tem um teto de garantia atribuído. No início de 2026, o Governo já tinha distribuído a quase totalidade do montante disponível e reforçou alguns bancos. Por isso:

• pergunte logo se o banco ainda tem garantia disponível;

• peça a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) a pelo menos três bancos;

• compare a TAEG e o MTIC, não só o spread.

4. Reúna os documentos

Em regra, os bancos pedem:

• cartão de cidadão e comprovativo de morada fiscal;

• últimas declarações de IRS e respetivas notas de liquidação;

• três últimos recibos de vencimento e declaração da entidade patronal;

• certidões de não dívida às Finanças e à Segurança Social;

5. Tenha a aprovação antes do contrato-promessa

Só assine o CPCV (contrato-promessa de compra e venda) quando tiver a aprovação do banco por escrito. Se o banco recusar depois, pode perder o sinal. Peça ao vendedor uma cláusula que faça depender o negócio da aprovação do crédito.

6. Avaliação, aprovação final e escritura

O banco manda avaliar a casa. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o empréstimo é calculado sobre o valor mais baixo dos dois, e a diferença sai do seu bolso. Com a avaliação feita, o banco emite a aprovação final e marca a escritura.

Perguntas frequentes

A garantia pública acaba em 2026?

O regime em vigor abrange contratos de crédito assinados até 31 de dezembro de 2026. Qualquer prolongamento depende de decisão do Governo. Se está a pensar comprar, conte com esse prazo.

Encontrar a primeira casa

Com a aprovação de princípio do banco, já sabe até onde pode ir. No Portal Casa pode procurar casas à venda por distrito, concelho e freguesia, e guardar pesquisas para receber os imóveis novos por e-mail.

Fontes: Decreto-Lei n.º 44/2024 e Portaria n.º 236-A/2024/1 (Diário da República); Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal; Orçamento do Estado para 2026 (limites do IMT). Informação válida à data de publicação.