Fundo comum de reserva e quotas de condomínio: regras essenciais
Fundo comum de reserva e quotas de condomínio: mínimo de 10%, permilagem, elevador, dívidas e o que muda ao vender a casa.
Todos os condomínios são obrigados a ter um fundo comum de reserva, para pagar obras de conservação do prédio. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota normal. As quotas dividem-se pela permilagem de cada fração, salvo se o título constitutivo ou a assembleia decidirem outra coisa nos casos que a lei permite.
O que é o fundo comum de reserva
É uma poupança do prédio, criada por lei, para despesas de conservação das partes comuns: telhado, fachada, elevadores, canalizações gerais. Serve para que as obras necessárias não dependam de pagamentos extra de última hora.
a contribuição mínima é 10% da quota de cada condómino;
a assembleia pode aprovar uma percentagem maior;
o dinheiro deve estar numa conta própria e só pode ser usado em obras de conservação.
Como se calculam as quotas
A regra é a permilagem: a parte de cada fração no valor total do prédio, indicada no título constitutivo da propriedade horizontal. Uma fração com 80‰ paga 8% das despesas comuns.
| Despesa | Quem paga |
|---|---|
| Limpeza, luz das escadas, seguro das partes comuns | Todos, pela permilagem |
| Elevador | Só as frações que podem ser servidas por ele, salvo regra diferente no título |
| Obras de conservação | Todos, com recurso ao fundo comum de reserva |
| Inovações (obras novas) | Aprovadas por maioria qualificada |
A questão do elevador para o rés do chão é das mais pesquisadas. Veja a resposta no artigo sou obrigado a pagar o elevador?
Quotas em atraso
A ata da assembleia que aprova as quotas serve de título executivo: o administrador pode cobrar a dívida em tribunal sem precisar de uma ação prévia para a reconhecer. As dívidas podem ter juros e penalizações, se o regulamento as previr.
Vender uma casa com dívidas ao condomínio
Desde 2022, quem vende tem de apresentar na escritura uma declaração do administrador com as dívidas da fração, ou a sua inexistência. O administrador tem dez dias para a emitir. Se houver dívidas, comprador e vendedor acordam quem as paga.
Quando o fundo não chega
Em prédios antigos, uma obra grande, como a cobertura ou a fachada, pode custar muito mais do que o fundo acumulado. Nesse caso, a assembleia aprova uma quota extraordinária, repartida pela permilagem. Para evitar surpresas, há condomínios que aprovam contribuições acima dos 10% durante alguns anos.
Boas práticas para condóminos
peça o orçamento anual e o relatório de contas antes da assembleia;
confirme se o fundo comum de reserva está numa conta separada;
vote o plano de obras com vários orçamentos;
guarde as atas: são a prova do que foi decidido.
Perguntas frequentes
O fundo comum de reserva pode pagar a limpeza?
Não. Só deve ser usado em obras de conservação do edifício.
Recebo o fundo de volta se vender a casa?
Não. O fundo pertence ao condomínio e fica no prédio.
Quem paga as quotas numa casa arrendada?
Em regra, o senhorio. O contrato pode prever que o inquilino pague parte das despesas correntes.
Comprar com as contas claras
Antes de comprar, peça a declaração de dívidas e as últimas atas. Procure casas à venda no Portal Casa e leia as verdades sobre reuniões de condomínio.
Fontes: Decreto-Lei n.º 268/94, artigos 4.º e 6.º; Código Civil, artigo 1424.º; Lei n.º 8/2022. Informação válida à data de publicação.
