Crédito habitação em 2026: o que os bancos analisam antes de aprovar

Para aprovar um crédito habitação em 2026, o banco olha sobretudo para três coisas: quanto da sua renda vai para prestações (taxa de esforço), quanto dinheiro tem para a entrada e a estabilidade do seu rendimento. Depois avalia a casa, porque é ela a garantia do empréstimo. Saber isto antes de visitar casas evita apaixonar-se por um imóvel que o banco não financia.

Taxa de esforço: o critério que mais pesa

A taxa de esforço é o peso de todas as prestações mensais (casa, carro, cartões, crédito pessoal) no seu rendimento líquido. O Banco de Portugal recomenda que não passe de 50%, e os bancos fazem a conta já com uma subida de juros simulada, para testar se aguenta prestações mais altas.

Na prática, quem fica perto do limite raramente consegue as melhores condições. Algumas formas de baixar a taxa de esforço antes de pedir crédito:

• liquidar créditos pequenos, como cartões ou crédito ao consumo;

• pedir com outra pessoa, somando rendimentos;

• escolher um prazo mais longo, dentro do máximo permitido para a sua idade.

Entrada e rácio LTV

Para habitação própria e permanente, os bancos emprestam no máximo 90% do valor da casa (o rácio LTV). O valor de referência é o mais baixo entre o preço de compra e a avaliação bancária. Os restantes 10%, mais impostos, escritura e outros custos, saem das suas poupanças.

A exceção são os jovens até 35 anos que usam a garantia pública do Estado, que permite financiar até 100%. Para os outros, quanto maior a entrada, melhor o spread que costumam conseguir.

Prazo máximo e idade

O prazo máximo do empréstimo depende da idade de quem pede:

Idade	Prazo máximo
Até 30 anos	40 anos
Mais de 30 e até 35 anos	37 anos
Mais de 35 anos	35 anos

Os bancos também olham para a idade no fim do contrato. Muitos fixam uma idade máxima para o fim do empréstimo, geralmente entre os 70 e os 80 anos.

Rendimento e historial de crédito

O banco quer perceber se o seu rendimento vai continuar. Por isso pede:

• Contrato de trabalho: um contrato efetivo pesa mais do que um a prazo. Os trabalhadores independentes costumam ter de mostrar dois ou três anos de IRS.

• Mapa de responsabilidades de crédito: o banco consulta no Banco de Portugal todos os créditos em seu nome, incluindo os que avalizou.

• Extratos bancários: servem para ver despesas regulares e se a conta entra a descoberto.

Um atraso numa prestação nos últimos anos pode bastar para uma recusa, ou para um spread mais alto.

A avaliação da casa

Mesmo com o seu perfil aprovado, o banco manda um perito avaliar o imóvel. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado, o empréstimo é calculado sobre o valor mais baixo e terá de pôr mais dinheiro seu. Por isso, só assine o contrato-promessa com a aprovação final do banco, ou com uma cláusula que faça depender o negócio do crédito.

Euribor e spread em fevereiro de 2026

No início de fevereiro de 2026, a Euribor a 6 meses, a mais usada em Portugal, andava perto de 2,15%. Ao valor da Euribor soma-se o spread, que é a margem do banco e depende do seu perfil. Compare propostas pela TAEG e pelo montante total a pagar, e não só pelo spread anunciado.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a aprovação?

Com os documentos em dia, a aprovação de princípio pode sair em poucos dias. A aprovação final depende da avaliação da casa e costuma levar algumas semanas.

Vale a pena pedir a vários bancos?

Sim. Peça a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) a pelo menos três bancos. As diferenças de spread e de produtos associados podem valer milhares de euros ao longo do empréstimo.

Um intermediário de crédito cobra?

Depende. Os intermediários autorizados pelo Banco de Portugal têm de dizer, antes de começar, se cobram ao cliente ou se são pagos pelo banco.

Começar a procurar

Quando souber quanto pode pedir, já pode procurar casas à venda dentro do seu orçamento no Portal Casa e guardar a pesquisa para receber os imóveis novos por e-mail. Para os custos que ficam fora do empréstimo, veja o artigo sobre custos escondidos na compra de casa.

Fontes: medida macroprudencial do Banco de Portugal; Portal do Cliente Bancário. Informação válida à data de publicação.