Comprar terreno para construir: PDM, viabilidade e custos

Antes de comprar terreno para construir casa, confirme no Plano Diretor Municipal (PDM) se o solo é urbano e que construção permite, e peça à câmara uma informação prévia de viabilidade. Um terreno barato pode sair caro se não puder ter habitação, se faltarem infraestruturas ou se as regras limitarem a área. Na compra, conte ainda com 6,5% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo.

1. Urbano ou rústico?

A classificação do solo no PDM decide quase tudo:

• Solo urbano: em regra, permite construir habitação, dentro dos índices previstos.

• Solo rústico: a construção é muito limitada, normalmente só para quem tem atividade agrícola e em condições apertadas.

A caderneta pode dizer «urbano» e o PDM não permitir construir, ou o contrário. Conte sempre com o PDM e as restrições do local, como a Reserva Agrícola ou Ecológica Nacional.

2. O que ver no PDM

Parâmetro	O que define
Índice de construção	Área máxima que pode construir face à área do terreno
Número de pisos ou cércea	Altura máxima
Afastamentos	Distâncias mínimas aos limites e à estrada
Usos permitidos	Habitação, comércio, turismo

3. Pedido de informação prévia (PIP)

O PIP é um pedido à câmara para saber se um projeto concreto é viável naquele terreno. Uma resposta favorável dá segurança antes da compra e vincula a câmara durante um período. Pode fazer a compra depender de um PIP favorável, através de uma condição no contrato-promessa.

4. Infraestruturas e acessos

• tem acesso por via pública?

• há rede de água, saneamento e eletricidade à porta?

• se não houver, quanto custa trazê-las ou fazer furo e fossa?

5. Custos a contar

• IMT: 6,5% para terrenos para construção.

• Imposto do Selo: 0,8% do valor.

• Escritura e registo.

• Projeto de arquitetura e especialidades.

• Taxas municipais de urbanização e licenciamento.

• Ligações às redes e eventual levantamento topográfico.

Crédito para terreno e construção

Os bancos financiam terreno e construção, mas em regra com uma percentagem mais baixa para o terreno e libertando o dinheiro da obra por fases, com vistorias. Para a casa ser habitação própria e permanente, o crédito pode ter melhores condições. Veja também se o projeto pode beneficiar do IVA a 6% na construção.

Sinais de alerta

• terreno muito abaixo do preço da zona, sem explicação;

• vendedor que não quer que peça informação à câmara;

• linhas de alta tensão, linhas de água ou declives fortes;

• servidões de passagem ou partilhas por fazer.

Perguntas frequentes

Onde consulto o PDM?

No site da câmara municipal ou no Sistema Nacional de Informação Territorial, com as plantas de ordenamento e condicionantes.

Posso pôr uma casa modular num terreno rústico?

Em regra, não sem licença. Leia o artigo sobre casas móveis em terreno rústico.

Quanto tempo demora o licenciamento?

Depende da câmara e do projeto. Com o Simplex urbanístico, muitos casos passaram a comunicação prévia, mais rápida.

Procurar terrenos

Pesquise terrenos à venda no Portal Casa e leia sobre como construir com o menor custo.

Fontes: Código do IMT, artigo 17.º; Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1; Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, artigo 14.º. Informação válida à data de publicação.