Comprar casa sem entrada: porque os 100% podem sair caros

Comprar casa sem entrada, com financiamento a 100%, resolve o problema de quem não tem poupanças, mas cria outro: um empréstimo maior, mais juros e menos margem se a vida ou a Euribor mudarem. A garantia pública para jovens abriu esta porta a milhares de pessoas, e ainda bem. A questão é saber se o seu caso é dos que aguentam o risco.

A entrada nunca foi só um obstáculo

Durante anos, a entrada de 10% foi vista como uma barreira injusta para os jovens. Em parte é: com rendas altas, juntar 25.000 euros enquanto se paga renda é difícil. Mas a entrada também servia de almofada. Quem compra com 10% de capital próprio começa com uma parte da casa paga. Quem compra a 100% começa com uma dívida igual ao valor da casa, e com os custos da compra pagos à parte.

As contas de comprar a 100%

Imagine uma casa de 250.000 euros, um crédito a 30 anos e uma taxa de 3,15% (Euribor perto de 2,15% mais 1% de spread, valores de fevereiro de 2026):

	Com entrada de 10%	Sem entrada (100%)
Montante do empréstimo	225.000 €	250.000 €
Prestação (sem seguros)	cerca de 967 €	cerca de 1.074 €
Juros em 30 anos	cerca de 123.000 €	cerca de 137.000 €

São mais 107 euros por mês e cerca de 14.000 euros de juros a mais, se a taxa se mantiver. Com seguros calculados sobre um capital maior, a diferença cresce.

O risco que não aparece na simulação

A simulação do banco usa a Euribor de hoje. Para um casal com 2.400 euros líquidos por mês, a prestação de 1.074 euros pesa 45% do rendimento. Se a taxa subir 2 pontos, como aconteceu em 2022 e 2023, a prestação passa para cerca de 1.365 euros: 57% do rendimento. É aqui que muitas famílias deixam de conseguir poupar e começam a atrasar pagamentos.

Há ainda o risco de ficar a dever mais do que a casa vale. Se precisar de vender nos primeiros anos, por mudança de emprego ou separação, e os preços estabilizarem ou descerem, o dinheiro da venda pode não chegar para pagar o empréstimo e os custos.

Quando comprar a 100% faz sentido

• Rendimento estável, com contrato efetivo ou atividade consolidada.

• Prestação bem abaixo do limite: idealmente até um terço do rendimento líquido, com espaço para subidas de juros.

• Fundo de emergência de alguns meses de despesas, mesmo sem entrada.

• Plano para ficar na casa vários anos.

• Renda atual alta, em que a prestação substitui uma despesa parecida.

Quando é melhor esperar

Se a prestação só cabe no orçamento com a Euribor atual, se o emprego é incerto ou se não tem qualquer poupança para imprevistos, esperar um ou dois anos a juntar dinheiro pode ser a decisão mais segura. Também pode procurar uma casa mais barata, noutra zona ou com uma tipologia menor, em vez de esticar o crédito ao máximo.

Perguntas frequentes

Comprar a 100% tem spread mais alto?

Pode ter. Cada banco define o spread pelo risco, e um LTV mais alto costuma ter condições menos favoráveis. Compare propostas.

Posso amortizar mais tarde para reduzir o risco?

Pode, e é uma boa estratégia. Desde 2026, a amortização antecipada num crédito com taxa variável tem uma comissão até 0,5%.

Decidir com números

Antes de decidir, defina um orçamento com folga e procure casas à venda nesse limite no Portal Casa. Para conhecer as regras, leia o artigo sobre como comprar casa sem entrada.

Cálculos aproximados, sem seguros nem comissões, com taxa constante. Artigo de opinião.