Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: NIF, banco e impostos
Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: NIF, representante fiscal, conta bancária, crédito para não residentes e impostos.
Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal nas mesmas condições que um português. Precisa de um NIF, de uma conta bancária portuguesa (recomendável) e de pagar os mesmos impostos: IMT, Imposto do Selo e, depois, IMI. Quem não reside na União Europeia pode ter de nomear um representante fiscal. O crédito habitação para não residentes existe, mas costuma exigir uma entrada maior.
1. NIF
O Número de Identificação Fiscal é o primeiro passo. Pede-se num serviço de Finanças, presencialmente ou através de um representante. Cidadãos de fora da UE e do Espaço Económico Europeu que não residem em Portugal podem ter de nomear um representante fiscal, salvo se aderirem às notificações eletrónicas das Finanças.
2. Conta bancária
Não é obrigatória para comprar, mas facilita muito: pagamentos de sinal, impostos, condomínio e contas da casa. Os bancos pedem identificação, NIF, comprovativo de morada e de rendimentos, e informação sobre a origem do dinheiro.
3. Crédito habitação
| Situação | Financiamento habitual |
|---|---|
| Residente em Portugal (habitação própria) | Até 90% do valor |
| Não residente, casa de férias ou investimento | Até 80% ou menos, conforme o banco |
O banco analisa os rendimentos, mesmo que sejam obtidos no estrangeiro, e a taxa de esforço segundo as regras do Banco de Portugal.
4. Impostos na compra
IMT: as mesmas tabelas que para os portugueses. Compradores com residência em países com regime fiscal mais favorável pagam uma taxa de 10%.
Imposto do Selo: 0,8% do valor.
Escritura e registo.
IMT Jovem e garantia pública: têm requisitos próprios, como a residência e a habitação própria e permanente em Portugal.
5. Depois da compra
IMI todos os anos;
AIMI, se o valor patrimonial dos imóveis passar o limite;
IRS em Portugal sobre rendas ou mais-valias obtidas com o imóvel, mesmo para não residentes.
E os vistos?
Desde 2023, a compra de imóveis para habitação deixou de dar acesso à autorização de residência para investimento («vistos gold»). Para viver em Portugal, um cidadão de fora da UE precisa de um visto adequado à sua situação, independentemente de ter casa.
Passos recomendados
obter NIF e abrir conta bancária;
pedir uma simulação de crédito, se precisar;
escolher a casa e verificar os documentos;
contratar um advogado independente, sobretudo se não fala português;
assinar o contrato-promessa e depois a escritura.
Custos a contar além do preço
Some ao preço o IMT, o Imposto do Selo, a escritura, o registo, os honorários do advogado e, se houver crédito, a avaliação e as comissões bancárias. Em regra, estes custos ficam entre 7% e 10% do preço da casa.
Perguntas frequentes
Posso comprar sem estar em Portugal?
Sim, através de procuração a um advogado ou pessoa de confiança.
Há limites à compra por estrangeiros?
Não há limites gerais à compra de habitação por estrangeiros.
Os documentos têm de estar em português?
A escritura é feita em português. Se não domina a língua, pode estar presente um intérprete.
Encontrar casa em Portugal
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Fontes: Código do IMT, artigo 17.º; Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação); Lei Geral Tributária, artigo 19.º. Informação válida à data de publicação.
