Comprar casa em leilão: como funcionam os leilões das Finanças e dos bancos
Leilões das Finanças, e-leilões e imóveis dos bancos: como funcionam, riscos e o que verificar antes de licitar numa casa.
Em Portugal, pode comprar casa em leilão nas vendas das Finanças, nos leilões judiciais da plataforma e-leilões e nas vendas de imóveis dos bancos. Os preços podem ser atrativos, mas há riscos: muitas vezes não se pode visitar a casa, pode estar ocupada e é preciso pagar depressa. Antes de licitar, estude o processo, veja a casa por fora e tenha o financiamento garantido.
Onde estão os leilões
| Origem | Onde | Notas |
|---|---|---|
| Finanças (dívidas fiscais) | Portal das Finanças, vendas eletrónicas | Propostas por leilão eletrónico |
| Tribunais (penhoras) | Plataforma e-leilões | Gerida pelos agentes de execução |
| Bancos | Sites e campanhas dos bancos | Muitas vezes venda direta, com crédito facilitado |
Como funciona um leilão eletrónico
consulte o anúncio com a descrição, o valor base e o prazo;
registe-se na plataforma;
licite até ao fim do prazo, que pode prolongar-se se houver licitações nos últimos minutos;
se ganhar, pague o depósito exigido e o resto do preço no prazo fixado;
pague o IMT e o Imposto do Selo e trate do registo.
Riscos a conhecer
Sem visita: nem sempre é possível ver a casa por dentro.
Casa ocupada: o antigo dono ou inquilinos podem lá estar; a entrega pode demorar.
Estado desconhecido: obras e dívidas ao condomínio podem surgir depois.
Prazo curto: se não pagar a tempo, pode perder o depósito.
Crédito: os bancos raramente aprovam crédito nos prazos dos leilões das Finanças ou judiciais.
O que verificar antes de licitar
certidão permanente: hipotecas, penhoras e outros ónus;
caderneta predial e licença de utilização;
se há arrendamento registado ou ocupação;
dívidas ao condomínio e encargos que passam para o comprador;
preços de casas parecidas vendidas na zona.
Na venda executiva, em regra, as hipotecas e penhoras caducam, mas há direitos que podem manter-se, como certos arrendamentos. Na dúvida, peça apoio a um advogado ou solicitador.
Imóveis dos bancos
Os bancos vendem casas que ficaram com eles por incumprimento. Normalmente pode visitar, negociar e ter crédito no próprio banco. Atenção: desde agosto, acabou a exceção que permitia aos bancos financiar a 100% os seus próprios imóveis.
Custos além do preço
Some ao preço de licitação o IMT, o Imposto do Selo de 0,8%, os registos, eventuais dívidas e as obras. Se a casa estiver ocupada, conte com custos de advogado e tempo até a poder usar. Faça um orçamento com margem antes de licitar, e defina um valor máximo que não ultrapassa.
Perguntas frequentes
Os leilões são sempre mais baratos?
Nem sempre. Com muitos licitantes, o preço pode chegar perto do valor de mercado.
Posso licitar com crédito habitação?
Só se tiver o crédito pré-aprovado e o banco cumprir os prazos de pagamento. Em muitos casos, é preciso dinheiro próprio.
Quem paga o IMT num leilão?
O comprador, como numa compra normal.
Comparar antes de licitar
Compare o valor base com casas à venda na mesma zona no Portal Casa. Leia também os custos escondidos da compra.
Fontes: Código de Procedimento e de Processo Tributário; Código de Processo Civil, artigos 824.º e seguintes; Código Civil, artigo 824.º. Informação válida à data de publicação.
