Alojamento local: os municípios estão a decidir tarde demais?
Alojamento local: as câmaras estão a decidir tarde demais? A nossa opinião sobre regras municipais, dados e estabilidade.
Desde 2024, são as câmaras que decidem onde o alojamento local pode crescer e onde deve parar. Na nossa opinião, muitas estão a decidir tarde demais: enquanto os regulamentos se atrasam, proprietários, investidores e moradores vivem na incerteza. O alojamento local trouxe reabilitação e rendimento a muitas famílias, mas também pressionou o mercado de arrendamento nos centros históricos. As duas coisas são verdade, e é por isso que precisamos de regras claras e estáveis.
O que mudou na lei
A reforma de 2024 retirou as medidas mais duras do pacote Mais Habitação e passou para os municípios o poder de regular o alojamento local, com regulamentos próprios. As câmaras podem definir zonas de contenção, limites a novos registos e regras para prédios residenciais. Desde maio de 2026, o regulamento europeu obriga também as plataformas a partilhar dados com as autoridades.
Porque o atraso é um problema
Para os proprietários: não sabem se podem abrir, manter ou vender um AL com valor.
Para os moradores: os problemas de ruído e de pressão nos prédios ficam sem resposta.
Para o arrendamento: sem regras, há quem prefira manter casas vazias à espera de clareza.
Para a economia local: investimentos em reabilitação ficam parados.
O que defendemos
| Princípio | Na prática |
|---|---|
| Decidir com dados | Usar os dados das plataformas e do RNAL para medir a pressão por bairro |
| Regras diferentes por zona | Conter onde há excesso, permitir onde há casas vazias e pouca procura |
| Estabilidade | Regras válidas por vários anos, sem mudanças a cada mandato |
| Incentivos ao arrendamento | Ligar a conversão de AL em arrendamento de longa duração aos novos benefícios fiscais |
O alojamento local não é o vilão
Culpar o AL por toda a crise da habitação é simplista. O problema principal continua a ser a falta de construção nova e de casas a preços acessíveis. Mas, em certas freguesias, o peso do AL é tão grande que justifica limites. A resposta certa é local e baseada em números, não ideológica.
O que podem fazer os proprietários
confirmar o registo e o número no RNAL;
acompanhar as consultas públicas dos regulamentos municipais;
comparar a rentabilidade do AL com o arrendamento de longa duração, agora com IRS de 10% para rendas até ao limite;
manter boa relação com o condomínio.
Um exemplo de bom senso
Numa freguesia onde um em cada três alojamentos já é AL, faz sentido travar novos registos. Num concelho do interior com casas vazias, o AL pode trazer turismo e reabilitação.
Perguntas frequentes
A câmara pode cancelar um registo existente?
Em certas situações previstas na lei e nos regulamentos, sim. Confirme as regras do seu município.
O condomínio pode opor-se ao AL?
A lei prevê situações em que a assembleia de condóminos pode pedir o cancelamento, por exemplo por perturbação repetida.
Vale a pena converter o AL em arrendamento?
Depende da zona e da casa. Faça as contas com os impostos e os custos de cada opção.
Do AL ao arrendamento
Se decidir mudar, anuncie grátis no Portal Casa. Leia também o que muda com o registo europeu de curta duração.
Fontes: Decreto-Lei n.º 76/2024 (regime do alojamento local); Regulamento (UE) 2024/1028. Informação válida à data de publicação.